Entenda mais sobre o Consórcio Imóvel

Entenda mais sobre o consórcio de imóveis

Conheça e entenda mais sobre o consórcio de imóveis, da administradora até contemplação e utilização do crédito.
 
Administradora de consórcio de imóveis

A administradora de consórcios é a pessoa jurídica prestadora de serviços com objeto social principal voltado à administração de grupos de consórcio, constituída sob a forma de sociedade limitada ou sociedade anônima.

A administração do grupo de consórcio

O trabalho da administradora começa antes mesmo da formação do grupo, com a definição de características e análise da viabilidade econômica e financeira, considerando prazo, número de cotistas, valores dos créditos, critérios para atualização do crédito, número e frequência de contemplações por sorteio e lance, dentre outros fatores que intervêm na evolução do grupo. A administradora de consórcio também determina as normas de funcionamento – regras para sorteio e oferta de lances, condições para utilização do crédito etc. – que são estabelecidas no contrato elaborado por ela e disponibilizado a todos os consorciados.

Durante o andamento do grupo, a administradora de consórcio cuida da aplicação financeira dos valores recebidos, realiza vendas das cotas, realiza assembleias gerais – ordinárias (AGO) e, se necessário, extraordinárias (AGE) -, mantém comunicação com os participantes, trata dos inadimplentes, enfim, cuida de tudo o que é necessário para o funcionamento do grupo.

Após a realização da última AGO do grupo, a administradora tem até 60 dias para encaminhar aos consorciados ativos informações referentes às sobras do fundo comum e do fundo de reserva que serão rateados entre eles. Ela também faz a distribuição de créditos não utilizados, bem como a devolução de valores aos consorciados que deixaram o grupo e não foram sorteados até a última AGO.

Taxa de administração

A taxa de administração corresponde ao valor pago às administradoras de consórcio pela gestão e administração do grupo. O percentual da taxa de administração deve estar definido no contrato de adesão.

O contrato pode prever outros valores, como o pagamento de seguros, fundo comum e fundo de reserva.

Seguro: 

Se previsto no contrato, o consorciado estará sujeito, ainda, ao pagamento de prêmios de seguro, nos termos do contrato. Como exemplo, podemos citar seguro de quebra de garantia, seguro de vida e seguro desemprego.

O seguro de quebra de garantia: 

É contratado em favor do grupo e se destina a cobrir o inadimplemento no pagamento das prestações vincendas dos consorciados contemplados.

O seguro de vida: 

Em grupo se destina a pagar as prestações vincendas em caso de falecimento do consorciado.

Já o seguro desemprego: 

Visa garantir o pagamento de algumas prestações caso o cotista venha a perder o emprego.

Fundo Comum

É o valor que todo consorciado paga para formar a poupança que será destinada à aquisição do bem ou serviço. Como a referência do consórcio é o valor do bem ou serviço indicado no contrato, a contribuição ao fundo comum é calculada tomando-se por base o respectivo preço vigente no dia da Assembleia Geral Ordinária.
Normalmente, a contribuição para o fundo comum é obtida mediante a divisão percentual do preço do bem ou serviço contratado pelo número de meses de duração do grupo (contribuição linear). No entanto, poderá a administradora fixar percentual variável de contribuição ao fundo comum (contribuição não linear), desde que o somatório destas contribuições seja igual à totalidade do fundo comum contratado.

Fundo de reserva

Trata-se de fundo de proteção destinado a garantir o funcionamento do grupo em determinadas situações previstas no contrato.
O consorciado estará sujeito ao pagamento deste fundo desde que sua cobrança esteja prevista em contrato. O raciocínio é o mesmo adotado para a taxa de administração.
É importante observar que, se houver recursos nesse fundo quando do encerramento do grupo, esses serão devolvidos proporcionalmente aos consorciados.

O fundo de reserva, se estabelecido no grupo de consórcio, somente poderá ser utilizado nas situações previstas nos normativos vigentes.

Taxa de adesão

atualmente não existe taxa de adesão. Contudo, quando você entra em um grupo de consórcio, a administradora poderá cobrar além da primeira mensalidade ou prestação, antecipação de recursos relativos à taxa de administração, visando à cobertura de despesas imediatas vinculadas à venda de cotas do grupo e remuneração de representantes e corretores, devendo tais valores serem deduzidos do valor total da taxa de administração durante o prazo de duração do grupo. Tudo isso deve estar previsto no contrato de adesão.

Veja como o valor do seu crédito é corrigido no consórcio

Você sabia que no Sistema de Consórcios o valor do crédito é atualizado ao longo do prazo do grupo? Isso acontece para que o consorciado sempre tenha poder de compra ao ser contemplado, mesmo que o valor do bem ou serviço tenha sido alterado. Após a contemplação, o valor deixa de ser atualizado e passa a ter rendimento financeiro até a sua utilização pelo consorciado.

Critérios para atualização do crédito

O crédito no consórcio é atualizado conforme as regras estabelecidas em contrato

Quando a regra contratual da administradora for um índice de preço, a atualização do valor do bem ou serviço será realizada anualmente, considerando-se a data de abertura do grupo. No segmento de imóveis, o indicador mais utilizado é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Com a correção no valor do crédito, as prestações também são atualizadas conforme a regra contratual adotada. Vale destacar que as atualizações podem fazer o crédito e as prestações variarem tanto para mais quanto para menos! É importante entender ainda que mesmo após a contemplação as parcelas continuam sendo corrigidas, pois o grupo precisa de recursos para garantir a atualização do crédito dos demais integrantes ainda não contemplados. Essa é a essência do consórcio: união de pessoas com o mesmo objetivo visando proporcionar a realização de cada um de seus integrantes!

Exemplificando uma atualização

Confira um exemplo da atualização do valor do crédito de um grupo de imóveis cujo critério contratual seja o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC):

  • Data de abertura do grupo: 08 de março de 2015

  • Crédito contratado: R$ 100.000

  • Valor da prestação: R$ 983,33

A atualização do crédito e da prestação será realizada todo mês de março, aplicando-se o acumulado do índice nos últimos 12 meses:

  • INCC acumulado (de março/2015 a fevereiro/2016): 7,17%

  • Valor do crédito atualizado: R$ 107.170

  • Valor da prestação atualizada: R$ 1.053,83

Assim, a partir de março de 2016, o consorciado desse grupo pagará uma parcela de R$ 1.053,83 e, se contemplado, receberá um crédito atualizado de R$ 107.170.

A prestação de um consórcio é constituída por fundo comum, taxa de administração e, se estabelecido em contrato, por fundo de reserva e/ou seguros.

Fiscalização das administradoras

O Banco Central (BC) é quem fiscaliza o setor de consórcios. É ele quem determina as normas e acompanha as atividades das administradoras de grupos no Brasil. Para ser considerada apta a comercializar cotas de consórcio, a companhia precisa preencher uma série de requisitos exigidos pelo órgão fiscalizador, pois caso ela não obedeça as regras em vigor, pode perder a autorização de funcionamento.  Mas como saber se a empresa onde você orçou seu consórcio está entre esse grupo que funciona legalmente? É fácil. Basta baixar a listagem de empresas autorizadas, que é atualizada mensalmente pelo BC. Administradoras de consórcio autorizadas a funcionar . Prefere fazer isso por telefone? Ligue para o número 145, atendimento da instituição, que funciona das 8 às 20hs. O custo é o de uma ligação local.

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